年分红最高超10%，公募REITs的“黄金坑”来了吗

　　记者丨杨娜娜

　　2026年以来，黄金坑我国公募REITs行业商品数量持续提升，年分底层资产类型进一步丰富，红最从基础设施到商业不动产的高超公募覆盖面不断扩大。截至2026年6月，黄金坑常态化发行的年分基础设施REITs已累计上市82只，总市值超2200亿元；沪市累计上市59单公募REITs商品，红最总市值超过1600亿元。高超公募

　　今年二季度，黄金坑公募行业新成立8只REITs，年分其中4只为首批发行的红最商业不动产REITs，另外4只分别为交通基础设施类2只、高超公募能源基础设施类1只和保障性租赁住房类1只。黄金坑规模最大的年分为中金唯品会商业REIT，发行规模达76.96亿元。红最

　　在低利率与长期配置资产稀缺的背景下，公募REITs凭借稳定的现金流和高比例分红，配置优势日益突出。

　　分红优势凸显，两类资产各有所长

　　2026年，公募REITs继续保持高分红导向，多个项目可供分配金额的实际分配比例接近100%。根据行业数据，当前经营权类REITs（以交通、能源等为主）的平均内部收益率约为5.4%，产权类REITs（以产业园区、仓储物流、商业零售物业等为主）的平均分派率约为4.5%，均高于同期货币基金、纯债基金的平均收益率，配置性价比较为突出。

　　因为剩余年限较短等因素，经营权类REITs整体分派率较高，适合追求现金回报的投资者。上海证券基金评价中心解释，特许经营权类REITs持有的特许经营权到期后，资产往往清零，所以存续期间的分红收益具有“还本付息”的特点。在经营权类商品中，收费公路项目因现金流相对稳定，部分代表性商品年化现金流分派率可达8%至12%；能源项目在“双碳”战略支撑下运营稳定，光伏、风电、水电、燃气发电等各细分业态均贡献了可观分红。

　　产权类REITs则侧重长期资产增值与租金稳定，运营年限更长、资产增值空间较大，适合追求长期稳健回报的投资者。其中，仓储物流和产业园区项目与实体经济关联紧密，受益于供应链升级和产业集群发展，分派率多数处于4%至6%区间；消费基础设施REITs覆盖购物中心、奥特莱斯等，2026年在消费回暖带动下，客流和租金表现稳健；商业不动产REITs也在持续扩容，第二批商品（包括华安锦江、华夏保利发展、华安陆家嘴等）已获批并陆续推进发行，分红潜力正逐步释放。

　　短期震荡筑底，积极信号正在积累

　　6月，公募REITs二级行业经历了一轮“V型”震荡。中金固定收益研究团队分析，中证REITs全收益指数6月先震荡下行，6月24日一度下探至928.96点的阶段性低点，此后在增量资金预期改善的带动下开端反弹。全月来看，指数收于970.51点，当月下跌约1.95%。板块分化明显，保租房板块逆势收涨0.99%，而商办、产业园、仓储物流等板块跌幅较大。

　　尽管短期波动存在，但多重积极因素正在积累。机构普遍觉得，在高分红属性和估值修复的支撑下，公募REITs行业正迎来配置窗口。华泰证券固收研究团队指出，当前REITs行业正处于供需格局从“供给冲击”转向“需求驱动”的关键拐点。

　　估值同样回落至历史偏低区间。中信建投证券地产经营业务及REITs团队在近期报告中指出，2026年以来，公募REITs行业历经三轮调整，当前估值已至历史低位，行业或迎来反转。截至6月18日，产权类REITs分派率与10年期国债收益率利差近3%，处于历史较高分位，接近2024年初、2025年初的水平，性价比凸显。另外，近期央行开展了3000亿元隔夜逆回购操作，强化对短端流动性的精细化管理，释放了一定的宽货币信号。

　　增量资金正在入场，多方力量集结

　　多方资金正在形成合力。华泰证券固收研究团队觉得，当前需求端有三股增量资金力量值得关注：

　　一是指数基金。由易方达基金、华夏基金、南方基金、中金基金发行的首批4只中证REITs全收益指数基金已于7月1日至7日实现发售，每只首次募集规模上限为3亿元，合计上限12亿元。该团队觉得，虽然体量有限，但信号意义强——意味着公募REITs行业从单商品研究逐步进入组合化、指数化配置阶段。中信建投证券团队也指出，商品所跟踪的中证REITs全收益指数覆盖51只标的，相关商品将持续补充被动资金、改善场内流动性。

　　二是原始权益人增持。建信中关村REIT、华夏合肥高新REIT、中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT、汇添富上海地产商业REIT等商品的原始权益人陆续公告增持计划。原始权益人用真金白银表达了对底层资产价值的认可，也有助于稳定行业信心。

　　三是保险资金。商业不动产REITs推出后，投资人队伍有望进一步扩容。华泰证券固收研究团队判断，保险资金入市是REITs行业中期最大的增量变量。

　　公募REITs的收益结构能够概括为“分红打底、资本利得增厚”，即定期分红给予稳定回报，资产增值带来额外收益。部分优质商品复权后全周期回报稳健可观。业内人士分析，REITs收益水平与底层资产运营质量高度相关，专业管理团队能够通过精细化运营、资产升级等方式，不断提升基金价值。

　　展望未来，随着REITs常态化发行持续推进、资产范围不断拓宽、指数化商品落地和制度持续优化，行业规模有望稳步提升，长期发展空间广阔。

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责任编辑：韦子蓉